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北京大学冯科:怎样认识中国的房地产市场246天
发布时间: 2019-09-23

  高校论坛北京大学专场10月23日举行,此次论坛主题为市场资金流向之谜。以下为北京大学房地产金融研究中心主任冯科演讲实录:

  冯科:首先我作为主办方之一给大家致歉,这个场地太有限,但同时也告诉大家,这是北大经济学院最漂亮的一个会议室,大家看到外面的风景,是最好的会议室,我们把最好的,我想起一句话,小的是美好的,希望大家能领会。

  那么谈到宏观政策,还有房价这些问题,上面两位专家给了很多启示,我也很赞同他们的一些看法。下面我想讲一下怎么样来认识中国的房地产市场今天的价格趋势,还有我们的调控措施是否得当。58同城姚劲波对话安居客代言人沈腾 “佳爷直播。我想最后的结论我们才会去讨论到给大家提交的话题,就是行业内资金的流向问题。

  第一个我想讨论一下,我们应该在危机中学习什么东西,学习到什么?我想任何一个市场经济,不管是美国、欧洲还是日本,包括中国,我们都在构建市场经济,市场经济的基石是什么?我想就是三个力量,一个是契约自由的力量,一个是行业自治的力量,再有一个是政府监管的力量。这三个力量,它是否均衡,取决于你这个经济体是否稳定。

  所以我说我们从美国次贷危机中学什么?我们是契约自由的市场吗?我们想创造金融产品就可以创造吗?美国是上个世纪对市场经济管理放松的原因。刚才张先生也讲了,是因为政府管制的问题。金融一直处于管制的状态,我们是政府实体,所以危机出来以后,我们不但不反思要放松监管,恢复自由,增加一些创新,反倒是监管部门利用危机说事,自我加强监管权利。我看见很多都是反市场化,比如说恢复信贷的指令性计划,指标性计划,这是2000年以前就取消了,2007年,各种调控政策非常地弱小的时候,不起作用的时候,我们恢复了,用指令性的计划,每个银行给多少信贷指标,叫做指导性计划,硬化为指令性计划,这是一个逆市场化的行为。在我们的金融领域里面,出现了更多的审批的权限。

  所以我们就在思考,我们究竟在危机当中学习什么?不同的体制、不同的问题、不同的毛病怎么能用同一副药去治呢?这是我们一定要认真去反思的。包括我们从日本经济危机,从东南亚经济危机我们又学到了什么?这是我觉得是这一个,是我们要认真思考,我想现在不管是决策当局,还是经济学界都没有很好地认真思考和反思这个问题。只要来了,危机来了,我们就匆匆忙忙地反危机,匆匆忙忙地加强监管,是否应该从这里面反思我们应该怎么做?

  第二个问题,我就想,中国的房地产的价格,房地产的市场,形成这么一个价格格局和趋势,究竟是什么原因导致的?它存不存在泡沫?张先生讲了,泡沫要崩了以后才能定义,我们现在所观测到的这个市场核心的问题在哪儿?所以现在究竟政府已经是调控到了什么样,限购一人一房,这完全是行政干预了。如果严格执行下去,这个市场肯定崩塌,不用预言,对不对?所以很多开发商发出感叹,看着干粮,饿着肚子。卖房子,有钱的不让买,没钱的把房价降到两千一平米他也买不起。所以政府对这种房地产市场的失控,什么原因?大家很清楚,就是土地制约,什么18亿亩,这些都是一个假说。对不对?我们讲我们整个伟大的祖国960万平方公里,真正有城市建筑面积的大概是2.3万平方公里,80年代批出的开发区就2.52平方公里,要把这些建完,要用20年、30年都建不完,我们是土地稀缺吗?如果香港的人均居住密度,我们东部地区可得承载30亿人,把印度合并进来都可以。所以土地稀缺是伪命题,它跟地方财政密切相关。我们看到北京,我们不要看别的,我们每天从家里来这里,各个科研单位圈了巨大的地块,他们的土地是划拨用地,所有的用地成本都由居民居住成本来承担,有没有人想过这个问题?如果北京的房价不清醒,不存在泡沫,那么用一个简单的经济学常识判断,日本的房价比我们还低。就是一个中等收入人家在北京买房很困难,这是一个简单的常识,你不用计算,什么叫中等收入?按照财政部要申报税收,12万就可以了,一家两口24万,24万在北京买房子困不困难?这是经济学常识。所以中国的根本的房地产的问题的症结土地,土地制度,这是谁也不敢去碰的一个最基本的根源,谁也不去碰。所以所有的调整都背离了这个原则,你不去碰根本的土地制度,所以所有的调整都不能奏效,最后没有办法,只能采取管制,只能恢复行政管制,一人买一套,严格审核你,所以这是一个非常畸形的市场,我们是对当前形成房地产价格机制的这个市场的判断,所以我们很担心会出现日本的问题。我们应该从日本的危机里面吸取教训。

  现在日本的房价大概没有超越过1987年到1990年,最高的,我们经常讲一句话,把日本东京卖掉可以买到整个美国,刚才汪涛博士讲过了,美国的财富是GDP的3-4倍,但是大家不要忘记,我们做了一个测算,中国的房价的水平,房价的总价值是60万亿,已经是GDP的两倍,根据我们的发展程度,我们能有这么高吗?要么它不是真实的财富,是虚幻的,里面有水分,但是我们按照这个房价,按照它的面积来估计,再跟一年的GDP比较,已经是两倍。日本出现泡沫的时候,充其量就是3.2倍,所以如果我们还觉得我们的房价还很合适,四环以里没有三万,五环两万五,六环的一万五左右,这个房价还没有泡沫的话,我们问什么才是泡沫?它会对经济产生什么影响?我们不好说,中国的消化能力比较强,暂时还承受得起。我们经常讲,我们北大食堂除了留学生食堂没有问题,其他食堂,只要留学生去吃准拉肚子,中国学生吃没问题,说明中国抵抗经济波动的能力比较强。咱们视经济学是股灾,股市下跌20%就是股灾,咱们从6000点下降到2000点还不叫股灾,所以咱们中国人承受价格波动的能力比较强。所以我们最担心有五个条件的出现会引发我们内部危机的爆发。

  第四、居民的资产负债表破损,就是出现负资产,不仅是居民,是中央政府、地方政府、企业、居民都借了很多钱,当这几个四五个问题都集聚在一块的话,可能会来一次灭顶之灾,大家都看不见。我认为我们现在用从紧的政策、谨慎的政策,收紧调控,策略上,我认为方向是正确的,我们还要有所警惕,这是我今天要讨论的第二个问题。

  第三个是中国经济的前景跟世界的差异。我认为中国经济增长前景应该没有什么问题,中国经济和世界经济差异很大,我们是工业化和城市化没有完成,我们工业化指数大概31%,百分之百才叫完成,城镇化指数大概47%,到百分之八九十才完成,加上对城镇化有很多争论。大家认为把外出务工半年以上的也看成是城镇化,这是有问题,所以真实的城镇化水平可能只有37%、38%,到不了47%,远远没有完成。所以我们的阶段跟人家不一样,人家是完全后工业化阶段所采取的金融政策、货币政策。我们现在是从工业化加速阶段,城市化加速阶段这样的一些政策。这应该值得我们去关注。

  在这种背景下,一个国家的工业化完成周期,大国小国不一样,大国要三五十年,小国一二十年,英国用了70年,美国50年,韩国20年,香港17年,中国大概要15年,从1980年开始算,到2030年没有大的问题,但是我们担心2020年进入老龄化以后,这是一个敏感的时期,没有绝对的时间限制。总体来讲,我们的经济增长长期没有问题,但是我们不要自我满足。今天时间关系,这是我的一个简短判断。

  第四个问题是市场资金,我是这么理解,中国有一个货币流通速度之谜,说这个钱去哪儿了?中国的资金流转跟美国是不一样的,我刚才讲第一个问题就讲了,缔约的自由,我们很多是没有缔约的自由,所以无法定义什么是热钱,但是我们可以定义市场资金,市场资金是不受政府管制的资金就叫市场资金,不是说政府让你放就放,不让你放就不放了,银行里面大部分钱是非势场资金。所以我们的经济呈现出货币流通速度下降,就觉得很奇怪,发行越多货币,但是货币流通速度在下降。就说明我们的经济的体外循环非常严重。为什么没有出现像智利那样的200%的通货膨胀?这钱去哪里了?流到体外去了,现金交易,它不在你的账户监管之内,因为我们的税收监管是依据你在银行账内的进项和出项,对不对?有差额就交增值税,有所得就征所得税,有营业就征营业税。所以很明显地体现出,当大家确认房地产得到有利的调控的时候,这个时候,市场资金的翘翘板效应出现了,导致我们故价格从6000点下降到3000点,也是最近这一段时间。这是我们能够感觉到的一些变化。就是我们现在要政府想要管制的市场资金,非常庞大,谁也不知道有多大,这些钱肯定不是外面的,外面的热钱我不太担心,中国实行外汇管制,很多人就问我,外资热钱进来怎么办?我说不会的,像摩根士丹利,像德意志银行、像瑞银不会随便地走地下钱庄,进来的钱都是小公司,我们今天讨论的是市场资金在我们国内的,在监控体系之外的市场资金的涌动,这些力量非常强大,规模不可估计。也会导致艺术品价格的畸形的波动,我们还没有办法找到它的动向,今天提出来,可以供大家以后有机会共同来研究。

  最后判断一下整个政策的趋势。根据我们刘伟教授的判断,中国的经济大致上呈现出一个逢八衰退,逢二增长的一个规律。1978年,如果不改革开放,一放开,经济就过热,然后到1988年又开始治理,开始衰退,衰退到1992年,外国资产,1992年南巡又开始起动,到1998年亚洲金融危机,再到2002年,经济起动,一直起动到2008年,下一轮的经济的恢复大概在2012年,这是政策经济学,不是经济政策学,咱们是政治经济学,政治第一,政策第二,学问第三。所以如此不济的人才去搞学问,最优秀的人都在政界,第二优秀的人在经济领域,致力生态环保推进绿色发展...。政治经济学要跟政治经济周期相一致,为什么出现逢八衰退,逢二增长。我们换届的时候是什么时候?2012年,所以撇开政治因素,从经济周期来看,现在是后任政府在练兵,所以从这个意义上讲,从紧的政策在2012年之前不太可能松动,我想这是从中国的政治周期来考虑的,不仅是经济的趋向去考虑。最后我认为,中国的房地产行业的资金仍然会有很多热钱涌动,但是它在区域、在产品门类上会有所区别。首先是从住宅地产转向商业地产,商业地产的增值的,一般要滞后两年,比居住的住宅要滞后两年。所以它住宅上去了,商业地产还没来得及涨价就被管制住了,所以属于用投资的角度看,能够流向商业地产。另外会流向城市化率比较合理的地方,比如北京、广州、上海、深圳就不太可能。北京的城市化率已经85%,上海87%了,深圳接近90%,没有地了。城市化率我们是不均衡,我考察了很多县是18%,一般的省会城市大概百分之五六十。特大型城市百分之八九十,他已经完成了,北京为什么房价这么贵?他没有地方了,四环以里找不到的,只有拆楼才能腾出地方,246天下彩,所以跟城市化率有关系。所以我认为从产品们类上,会从住宅产品走向商业地产。从城市地域的角度看会从特大型的城市逐渐流向车时化率在30-60%,仍然有10-20%空间的省会城市,还有一些沿海的经济发达城市,像青岛、宁波这样的城市,包括苏州这样的城市,会一些投资的机会。当然我们也不会说是,我觉得只要是我们的制度,我们这个制度,土地制度,包括我们的整个房地产运行机制不做根本的制度性改革,房价行政干预,按压弹簧式的这种调控,最后有可能会引发报复性反弹,如果不做彻底性的改革,仍然是这个土地制度,有可能会有报复性反弹,所以这个我们要警惕。现在为什么掏空失效不是因为措施不得利,而是因为企业跟居民对政府的政策的信心在下降,他不太相信你的调控政策,所以大家就是你说你的,我买我的,所以形成这样的,现在要加紧调控。过度的调控不会持续太久,如果他一下子把这个市场调死的话,极端的反转又到了,他会马上放开。所以我认为那种管,那种叫做管制购房和管制贷款的指令不可能持续太久,也要评估这种指令对市场的危害,尽管我们说房地产市场有很多问题,但是有问题也不至于要用这种措施来管制,所以这是我们从一个极端走向另外一个极端。但是从来没有人认真思考。但是有人思考土地制度,政策界很少去碰土地制度。这是我们认为,大致的市场是这样的。我们对长期的经济充满信心,对短期的周期的调控,上述的观点供大家批评指正,谢谢。


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